Das Tätigkeitsfeld von Facility Managern ist riesig und extrem kostengetrieben – und jetzt auch noch Personen simulieren?

Sätze wie: “Für den Brandschutz mag das ja Sinn machen, aber wofür brauchen wir das im Tagesgeschäft?” hören wir dann öfter. Dabei gibt es eine Reihe von Anwendungsfeldern, durch die sich das Facility Management als innovativer Dienstleister hervorheben – und sogar noch Geld einsparen kann!

  • Steigerung der Flächeneffizienz bei Neubauten
    Sofern der Betreiber bereits in der Planungsphase eines Gebäudes Einflussmöglichkeiten hat, ist gerade die genauere Betrachtung der Flächeneffizienz ein wichtiger Faktor, bei dem Kosten eingespart werden können. Denn laut der jährlichen Studie von BauInfoConsult liegt auch letztes Jahr die Quote der Fehlerkosten bei rund 12,5%, was einer Summe von 13,4 Milliarden Euro in 2016 entspricht. Dabei entsteht ca. die Hälfte der Fehlerkosten bei Neubauten im Nichtwohnungsbau und ein Drittel bei Sanierungen in diesem Bereich. Die Simulation der späteren Nutzung kann einerseits eine umfassende Einschätzung zur Flächennutzung liefern und andererseits Fehlerquellen aufdecken. Eine entsprechende Analyse und Simulation von verschiedenen Varianten des Layouts lässt eine viel genauere und vorausschauende Planung zu und kann im Nachhinein unerwartete, kostspielige Umbaumaßnahmen minimieren.
  • Umbauten und Integration der neuen Anforderungen an Arbeitsplätze
    Aber auch, wenn Umbaumaßnahmen vollzogen werden müssen, können Simulationen helfen, das beste Layout für die bestehende Struktur zu erarbeiten.  Auch hier kann analysiert werden, wie sich Mitarbeiter zukünftig im Raum bewegen, wo es zu Engpässen oder großem Aufkommen kommt. Gerade die unterschiedlichen Anwesenheitszeiten der Mitarbeiter und die flexiblen Arbeitsplätze können damit in verschiedenen Varianten durchgespielt werden. Damit hat der Umstieg auf modern gestaltete Arbeitsplätze Erfolg und kann stark zum Employer Branding beitragen.
  • Kostensenkung durch Auswertung von Nutzungsmustern
    Auch die Nutzungsmuster der Personen im Gebäude selbst können viele neue Erkenntnisse schaffen. Es lassen sich die Auslastung der Hauptnutzungsorte in Gebäuden analysieren, wie beispielsweise der Kantine, um mögliche Engpässe zu identifizieren, Komfortstudien zu erstellen und Optimierungen zu erarbeiten. Schon in der Planungsphase kann identifiziert werden, welche Teile des Gebäudes am meisten frequentiert sein werden, um die Materialauswahl von Türen, Bodenbelägen usw. an die spezifische Nutzung anzupassen. Überdies kann im bestehenden Betrieb die Dienstleistung der Facility Manager optimiert werden: durch eine genaue Bewegungs- und Nutzungsanalyse können Reinigungszyklen speziell angepasst werden oder Lichtschaltungen effizienter getaktet werden. Hierdurch kann das Facility Management sein Angebot individualisieren und Betriebskosten sparen.
  • Flächenevaluierung bei Mischnutzungen
    Insbesondere bei Mischnutzungen ist es schwer vorherzusehen, wie sich verschiedene Nutzer innerhalb eines Gebäudes bewegen. Hier gibt es die besondere Herausforderung, dass die unterschiedlichen Nutzer verschiedene Tagesabläufe und Bewegungsmuster innerhalb desselben Gebäudes haben. Mit Simulationen kann man den verschiedenen Gruppen eigene Attribute zuweisen und das Zusammenwirken studieren. Mit diesen Ergebnissen kann das Facility Management z.B. durch Shared-Service-Points für Gästeempfang, Telefonzentrale, Gastronomieservice etc. direkt auf die Bedürfnisse jeder Gruppe eingehen und diese für alle gewinnbringend umsetzen.

Der Einsatz von Personenstromsimulationen im Gebäudebetrieb findet also viele nützliche und ertragreiche Anwendungsgebiete – von der Analyse der Flächennutzung in der Planungsphase oder bei Umbaumaßnahmen, über die Auswertung von Nutzungsmustern bis hin zur Flächenevaluierung. Diese neue Methode kann sich zum Prototyping-Tool bei der Planungsüberprüfung und zum integralen Bestandteil der Bauplanung entwickeln. Durch die anschauliche Visualisierung wird die Kommunikation mit allen Beteiligten erleichtert und trägt zu einer schnelleren und qualifizierteren Entscheidungsfindung bei.